望著北京金融街威斯汀酒店窗外林立的高樓大廈，楊彥說，“我也是來賺中國房地產(chǎn)業(yè)鈔票的。”

楊彥的公司是亞太區(qū)最大的金融控股集團(tuán)之一，總部在韓國，常駐新加坡，楊彥擔(dān)任亞太區(qū)直接投資部高級經(jīng)理。

8月24日的回國之行已經(jīng)是他今年以來的第6趟了。“忙的連睡覺時間都沒有。”

幾天時間內(nèi)，楊彥要馬不停蹄地在北京、天津、大連、南京四地約見數(shù)位房地產(chǎn)商，看中介推薦的不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后關(guān)在賓館里通宵寫評估報告發(fā)回總部，收到反饋，接著審計目標(biāo)公司、設(shè)計海外融資路徑、談判、報雙方董事會批準(zhǔn)、簽約……

“現(xiàn)在短短幾句話，就能感覺到大多數(shù)房地產(chǎn)商對資金的饑渴和焦慮，談判也變得容易多了，他們對很多苛刻的條件都開始不管不顧了，只一個字‘錢’，一切都好商量。”楊彥笑著說自己像個割肉的，而前兩年風(fēng)頭最猛、利潤最豐厚的房地產(chǎn)商則變成了砧板上的肉。

楊彥目前身兼幾責(zé)，為韓國總公司選擇投資項(xiàng)目、為與公司合作的海外股權(quán)投資基金提供房地產(chǎn)融資項(xiàng)目、為國內(nèi)大型房企提供銀團(tuán)貸款等債券融資服務(wù)……

歸其一點(diǎn)，楊彥為面臨巨額資金缺口的內(nèi)資房地產(chǎn)商帶來了夢寐以求的“海外鈔票”，雖然條件也越來越苛刻，但房地產(chǎn)商們?nèi)卞X，負(fù)債率高，少有其他融資渠道，而變得趨之若鶩，饑不擇食。

從爛尾樓到優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)

從2005年底涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目到現(xiàn)在，楊彥發(fā)現(xiàn)自己和公司的胃口開始變大、談判籌碼也逐漸變多了。

“原來我們的收購項(xiàng)目不少是爛尾樓，現(xiàn)在開始介入城市中心黃金地段的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。反正，跟房地產(chǎn)商也好談多了。”

楊彥坦言，兩年多以前，即使是一些城市的爛尾樓，外資基金也愿意接收，因?yàn)橹苓叺貕K已開發(fā)成熟，爛尾樓的前期相關(guān)手續(xù)和工程都有了基礎(chǔ)，接收后開發(fā)時間可以變短，也不用費(fèi)周折去拿地，對追求短期資本來說，最合適不過，即使有時也會遇到麻煩。

“外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場方式有直接收購地產(chǎn)物業(yè)、入股或合資、注資、獨(dú)資、進(jìn)入外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)等方式。但大多還是采取了僅提供資金而不參與項(xiàng)目運(yùn)作的方式，年收益率鎖定在10%-20%。”

楊彥說，2007年以來，海外資金開始重點(diǎn)加碼房地產(chǎn)，“外資對房地產(chǎn)的熱情已超越了能源、制造業(yè)等，除了收益豐厚，主要是外資資金數(shù)額大，其他行業(yè)項(xiàng)目不好進(jìn)，而內(nèi)資房地產(chǎn)融資需求強(qiáng)烈；其次房地產(chǎn)業(yè)有抵押物，風(fēng)險不高；另外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流、估值預(yù)測簡單。”

“今年宏觀調(diào)控仍在持續(xù)時期，一些千載難逢的機(jī)會來了，雖然我們不知道房地產(chǎn)市場的底部在哪里，但一些獲利高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因資金短缺找上門來，我們還是會選擇抄底。”

與外資拿著鈔票在國內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目上“挑肥選瘦”相比，中資房地產(chǎn)商的談判籌碼則越來越少。

國泰君安證券研究所6月報告印證，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。

殺價的股權(quán)融資

此次中國之行，讓楊彥收獲了兩樁在他看來可圈可點(diǎn)的生意。

“區(qū)別以往談的較多的項(xiàng)目債券融資，這次有兩個特別的case(項(xiàng)目)，一個是可轉(zhuǎn)換債融資；另一個是PRE-IPO(上市前)項(xiàng)目。”

楊彥詳解了這兩樁生意的特別之處。

“天津地產(chǎn)的項(xiàng)目在城市中心的繁華地帶，已屬中后期項(xiàng)目，項(xiàng)目快要竣工，但房地產(chǎn)商融資無門了，我們簽的其實(shí)是債券融資的變種，只是條件比原先更為嚴(yán)格。”

這期間，因韓國總公司在中國的投資額度受限，只能出資10億資金的2億，楊彥的團(tuán)隊(duì)就聯(lián)合花旗、摩根大通等外資財團(tuán)共同融資開發(fā)。

與慣常的債權(quán)融資不同的是，在一系列的協(xié)議當(dāng)中，包括了一份債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的協(xié)議，并伴有多條懲罰性條款。

“雖然利息較低，但有不少懲罰性條款，比如截止2008年年底，項(xiàng)目銷售回款達(dá)不到協(xié)議的金額，會責(zé)成開發(fā)商拿出相應(yīng)比例金額的罰款；如果截止到2009年6月，開發(fā)商的銷售增幅達(dá)不到規(guī)定，則外資的債權(quán)有權(quán)轉(zhuǎn)化成股權(quán)，不但開發(fā)商要還款，同時，結(jié)算利潤還要分成。”楊彥說，之所以能讓這家房地產(chǎn)商談下這么苛刻、成本高昂的條款，是因?yàn)殚_發(fā)商無力“死扛”，眼下又融資無門，只得妥協(xié)。

另一樁生意則簽在南京。

“這樁PRE-IPO的生意中有著很嚴(yán)格的對賭協(xié)議。”楊彥說。

按照協(xié)議，這家房地產(chǎn)商如果能在2009年6月1日前上市，將給楊彥公司不低于50%的回報率；如果在2009年底前上市，回報率不少于60%；如果未能上市，則房地產(chǎn)公司要支付高額的利息。此外，獲得的股權(quán)還有分紅。

楊彥表示，“房地產(chǎn)融資最好的方式是項(xiàng)目債權(quán)融資，沒開發(fā)商愿意簽這么苛刻的條款，這等于是開發(fā)商把肥肉拱手讓人。這中間其實(shí)就是兩方對房地產(chǎn)市場回報預(yù)期的博弈。”

“加上外資苛刻的條款定價，風(fēng)險有限，獲利還是很豐厚的，至少比我們預(yù)期的7%-15%收益要高。”楊彥說。

入境的曲折路徑

楊彥此次回國還有重?fù)?dān)在肩：和國內(nèi)一家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起成立一家境外的房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)。

問及緣由，楊彥道出原委：韓國總公司在中國的投資額度有限，加上國內(nèi)‘限外令’的存在，海外募集的資金審批繁瑣、周期長、結(jié)匯程序復(fù)雜，如果采取境外離岸設(shè)立的有限合伙制企業(yè)，不但境外投資者方便認(rèn)購出資，而且退出便捷，國內(nèi)企業(yè)募集審批、結(jié)匯報批也相對容易些。

楊彥笑稱，資金的募集工作基本到位，“主要來自貴族、有錢家族 (歐洲)、部落酋長、叢林里的娘娘(中東)、保險公司等。”

但外匯進(jìn)出仍是楊彥和其團(tuán)隊(duì)在設(shè)計融資路徑時最頭疼的問題。

“審批、結(jié)匯很嚴(yán)格，所以我們做項(xiàng)目力求資金一次到位，否則多次審批太麻煩。據(jù)我了解，還有不少外資是繞道進(jìn)來的，比如通過地下錢莊或者貿(mào)易合同等曲線做項(xiàng)目。”

“即使再麻煩，這些資金還是要進(jìn)來賺錢的。雖然有部分資金不太看好中國樓市，年初撤走了一部分，但大多數(shù)海外投資者還是看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。”