6月21日，華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托（Treasury China Trust）成功登陸新加坡交易所（下稱“新交所”）主板，隨即成為又一只在新交所上市專注于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的信托基金。在此之前，廣為人知的是2007年年底上市的嘉德置地旗下的專注于投資中國(guó)零售房地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托——嘉茂中國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信托（CapitalRetail China Trust，交易代碼“CRCT”）。
“據(jù)我了解，還有一些資產(chǎn)在中國(guó)的物業(yè)擁有者也正在和新交所溝通REITs上市事宜。”6月底某消息人士告訴本報(bào)記者，“只要他們擁有不受監(jiān)管的資產(chǎn)架構(gòu)模式，我們就不排除看到更多中國(guó)地產(chǎn)概念的REITs在新交所上市。”
關(guān)注商用物業(yè)
公告顯示，華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托由總部在愛爾蘭的國(guó)際地產(chǎn)公司——愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)推出，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是在中國(guó)進(jìn)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理。
截至2009年年底，該信托的凈資產(chǎn)值約為9.7億新元，總資產(chǎn)涵蓋超過(guò)25萬(wàn)平方米的5處商業(yè)物業(yè)（包括位于上海的上海城一、三期及上海中區(qū)廣場(chǎng)、財(cái)富大廈以及北京國(guó)際物流園），以及15萬(wàn)平方米正在開發(fā)并預(yù)期在2年內(nèi)落成的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
鑒于2007年7月原建設(shè)部等六個(gè)部委聯(lián)合推出的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下稱“171號(hào)文”)所限定的，外資不能直接用海外離岸公司持有內(nèi)地物業(yè)，然后將離岸公司上市。此輪上市中，華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托在上市的過(guò)程中，與2007年年底上市的嘉茂中國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信托一樣，采用了設(shè)立境外離岸SPV公司（Special Purpose Vehicle，特殊目的公司）的形式。
是時(shí)，CRCT采取了在境內(nèi)外分別成立公司，由境外巴巴多斯成立的SPV公司持有境內(nèi)公司股權(quán)的模式。此次，華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托則在澤西島、英屬維京群島和中國(guó)香港注冊(cè)了控股SPV公司，并由此公司持有中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)100%的股權(quán)。
值得注意的是，先前該資產(chǎn)組合由在倫敦創(chuàng)業(yè)板（AIM）上市的財(cái)富控股集團(tuán)旗下的中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)會(huì)公司（China Real Estate Opportunities）持有。目前，這些資產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓給華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托。而該信托的管理公司為位于新加坡的財(cái)富控股地產(chǎn)有限公司（Treasury Holdings Real Estate Pte Ltd）。
就此，財(cái)富控股地產(chǎn)有限公司主席理查德·巴雷特（Richard Barrett）表示，新加坡是全球最為舉足輕重的金融中心之一，“我們?cè)谛陆凰鲜械膽?zhàn)略舉措將使我們更加貼近基礎(chǔ)投資者”。
對(duì)于該信托的未來(lái)發(fā)展，理查德·巴雷特則表示非常看好，在2010財(cái)年，該信托的預(yù)期免稅年化股息收益率（即Annualised Distribution Yield）將達(dá)5.8％。他表示，該信托將繼續(xù)關(guān)注中國(guó)內(nèi)地的商鋪以及寫字樓，其中商鋪將會(huì)占很大比重。
據(jù)公告，在上海中區(qū)廣場(chǎng)完成之時(shí)，零售商鋪物業(yè)將會(huì)占到信托總資產(chǎn)的45%。同時(shí)，盡管目前中國(guó)核心城市寫字樓租金依舊低迷，但理查德·巴雷特對(duì)于租金在未來(lái)企穩(wěn)回升充滿信心。
“中國(guó)政府應(yīng)對(duì)人民幣升值所作的匯改方面的行動(dòng)對(duì)投資人具有積極意義。” 理查德·巴雷特表示，“我們預(yù)期到2012年，租金將得到大幅度提升。”
諸多風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)REITs的推進(jìn)過(guò)程頗顯尷尬的當(dāng)口，華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托成功登陸新交所自然受眾人關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示，“這只基金上市可以為國(guó)內(nèi)一些REITs的嘗試提供新的示范。”
“加上這只新REITs，新交所掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托基金和地產(chǎn)信托基金總數(shù)則達(dá)到23只。”新交所機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部副總裁周星對(duì)記者表示。
而這與新交所立志成為亞太區(qū)域REITs發(fā)展中的領(lǐng)軍角色之一不無(wú)關(guān)系。多年來(lái)，新交所一直致力于吸引境外資產(chǎn)通過(guò)REITs上市。
據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，這23個(gè)信托計(jì)劃中，有17個(gè)信托都是亞太地區(qū)跨境交易的資產(chǎn)。新加坡市場(chǎng)上的第三3只REITs便是李嘉誠(chéng)于本世紀(jì)初以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)所擁有的多處香港地產(chǎn)為基礎(chǔ)，發(fā)起設(shè)立的置富信托基金（Fortune REIT）。
“新交所REITs的發(fā)展速度與其明確的免稅政策有關(guān)，比如新加坡REITs從海外取得的收益用于利潤(rùn)分配時(shí)免稅；新加坡REITs設(shè)立SPV并通過(guò)SPV 收購(gòu)并持有海外資產(chǎn)所產(chǎn)生的GST（即增值稅），進(jìn)行退稅處理。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，而且在新加坡的相關(guān)法律中，從未禁止投資新加坡以外的不動(dòng)產(chǎn)。
然而，對(duì)于部分物業(yè)資產(chǎn)持有人而言，到新加坡上REITs并非想象般的那么美好。
首先，鑒于上述“171號(hào)文”的限制，眾多缺乏境外公司架構(gòu)的物業(yè)根本無(wú)法到新加坡上市。這也是多年來(lái)，眾多中國(guó)概念的REITs，比如說(shuō)雅詩(shī)閣Ascott REITs以及上述兩只REITs都有海外公司背景的原因所在。
其次，擬上市的物業(yè)資產(chǎn)持有人更需要考慮到資產(chǎn)收益狀況和法律差異。上述業(yè)內(nèi)人士就告訴記者，部分投資人當(dāng)年曾投資認(rèn)購(gòu)CRCT，但并未獲得預(yù)期的收益。
“境外公司在新加坡上市得到新加坡政府全程監(jiān)管的可能性不是很大，一些企業(yè)出現(xiàn)什么問(wèn)題，新加坡監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及投資者可能并不能在第一時(shí)間獲悉。因此，我相信由于中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性越來(lái)越大，對(duì)于中國(guó)概念的REITs的投資，大家也將會(huì)分外小心。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
【作者：劉關(guān) 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)】
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