離岸公司怎么在內(nèi)地開工廠？
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以離岸公司在中國內(nèi)地開設工廠，樓主可以參考一下這個，每個省份城市規(guī)定有所不同，以上海為例，外國投資者到上海來投資開廠，廠房的取得一般由兩種方案，一種是取得土地使用權(quán)（租賃土地，工業(yè)用地使用期一般是50年），自己建造廠房；另一種是租賃空置廠房，直接進行生產(chǎn)。兩種方案建廠的流程有區(qū)別，因此分別加以說明：
一．外國投資者取得土地使用權(quán)（租賃土地）方式建廠生產(chǎn)
1、取得土地使用權(quán)
在國內(nèi)，投資者取得工業(yè)用地土地使用權(quán)的方法是“招拍掛”的方式，由轉(zhuǎn)讓方在國土資源局網(wǎng)站上掛出，有意向者進行競標取得。具體內(nèi)容可在上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站上取得，參考網(wǎng)址：http://www.shgtj.gov.cn/；具體須知可參考《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須知》此須知是針對奉賢某一土地出讓的，其中包含境內(nèi)境外自然人和法人參加競拍所需要準備的條件及資料等。
*注：參加工業(yè)用地招拍掛是否一定要成立新公司作為競買土地申請人？
大部分投資者在參加工業(yè)用地招拍掛過程中，采用先成立新公司，再以新公司作為競買土地申請人參加招拍掛。這種方式比較容易理解，即競買土地申請人和今后的土地使用權(quán)所有人是同一家新成立的公司。
但這種方式的缺點也是非常明顯的。成立新公司需要土地或者場所，在土地招拍掛完成之前，投資者并沒有土地或場所。通常的處理方案是，由開發(fā)區(qū)協(xié)助企業(yè)租賃一個臨時的場所作為新公司的注冊地，等新公司完成招拍掛之后再將新公司的注冊地址轉(zhuǎn)移到完成競買成功的地塊。
由于投資者的行業(yè)不同，在前置審批，公司注冊，稅務申請過程中，經(jīng)常會遇到有關政府機構(gòu)的質(zhì)疑，即新企業(yè)的臨時場所顯然不符合公司描述的生產(chǎn)經(jīng)營活動。由此引起的時間延誤將影響到企業(yè)開設基本賬戶，導致新企業(yè)無法按時支付招拍掛保證金，從而失去競買人資格。
按照《掛牌出讓文件》的有關規(guī)定，投資者（自然人和法人均可）可以直接成為為競買申請人，競得土地后以項目公司名義進行開發(fā)建設。采用該方法的好處是：以競買申請人的名義簽訂國有土地出讓合同，但最終的土地產(chǎn)權(quán)證主體可以為項目公司名稱，并不產(chǎn)生交易稅。該做法也適用于境外個人和境外法人。*
獲得工業(yè)用地使用權(quán)流程如下：
第一步：以投資者（自然人或法人）名義提交書面競買申請（可以多個自然人或法人）。
第二步：在競買申請表中必須注明“競得后需以項目公司進行開發(fā)建設”。
注意：獨立競買申請人所注冊的項目公司，必須100%獨立出資成立。競得后不得進行調(diào)整。多家聯(lián)合競買申請人，在聯(lián)合競買申請附表中，應當注明各方的投資比例，競得后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例不得調(diào)整。
第三步：參加競拍
第四步：取得《成交確認書》
第五步：憑《成交確認書》簽訂《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（參考附件二）
2.工商局名稱登記（名稱核準）
3.商務委員會立項審批（取得立項批文）
立項階段需要提供的資料
1．項目注冊地所在政府、主管部門或代理機構(gòu)呈區(qū)政府的請示（正本二份）
2．投資各方的注冊登記證明、法定代表人有效證明文件（外方投資者為個人的只須提供有效身份證件）及外方銀行資信證明（復印件二份）
3．企業(yè)名稱核準通知書（復印件二份）
4．項目建議書（正本一份、復印件一份）
5．用地協(xié)議（復印件二份）
注：一般投資金額在3000萬美元以下的項目由區(qū)商委直接審批，超過3000萬美元以上，由區(qū)商委初審后轉(zhuǎn)到市商委審批。
4.外匯局辦理投資類賬戶開立
所需提供資料：
（1）外國投資者本人或其委托人提交的書面申請
（2）非法人營業(yè)執(zhí)照和外匯登記證原件
（3）投資或承包合同和階段投資計劃
（4）外經(jīng)貿(mào)部門對外資非法人項目的批復文件
（5）外國投資者委托境內(nèi)自然人或法人申請開戶的，應提供授權(quán)委托書
（6）外匯局要求的其他材料
注：（3）、（4）、（5）驗原件，復印件留底
注：（1）已取得法人資格的外商投資企業(yè)，不得開立投資類賬戶；
（2）此類賬戶的最高限額和使用期限根據(jù)實際需要核定（主要依據(jù)投資或承包合同）
；（3）原則上不允許企業(yè)異地開戶。
5.進行公司注冊（各部門）
6.職業(yè)病危害預評價（衛(wèi)生局）
參考法規(guī)：衛(wèi)生部關于印發(fā)《建設項目職業(yè)衛(wèi)生審查規(guī)定》的通知（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)〔2006〕375號）
7.基建立項報批（發(fā)改委）
8.報建備案（建設局）
9.選定設計院
10.選定勘探設計院
11.簽訂設計合同
12.方案設計
13.簽署工程檔案報送承諾書
14.臨時配套設施申辦
15.簽訂勘探設計合同
16.地質(zhì)勘探報告
17.設計招標登記
18.方案設計審批（建設局）
19.擴初設計與施工圖設計
20.技術審圖
21.環(huán)保設施施工圖審批（環(huán)保局）
22.消防設施施工圖審批（消防局）
23.預防衛(wèi)生施工圖審批（衛(wèi)生局）
24.辦理建筑工程規(guī)劃許可證（建設局）
25.申請門牌
26.申辦正式基礎配套設施
27.施工招投標并選定承包商
28.選定監(jiān)理公司
29.簽訂委托監(jiān)理合同
30.簽訂施工委托合同
31.辦理施工招投標登記（建設局）
32.申辦市容管理（環(huán)衛(wèi)局）
33.辦理設計，勘探，監(jiān)理，施工合同簽證登記（建設局）
34.安全質(zhì)量報監(jiān)（質(zhì)量監(jiān)督局）
35.散裝水泥資金征收（建設局）
36.墻體材料申報（建設局）
37.驗灰線“
注：工程驗線”是對工程放線的檢驗，俗稱“驗灰線”。建（構(gòu)）筑物，道路，管線等工程現(xiàn)場施工放線的檢驗工作時城市規(guī)劃，建設具體實施的有限保障。
38.辦理施工許可證（建設局）
39.現(xiàn)場施工
40.施工階段驗收審查
41.環(huán)保設施運行竣工驗收參考附件四（環(huán)保局）
42.規(guī)劃竣工驗收及建筑面積實地測量參考附件五（建設局）
43.消防測試及竣工驗收（消防局）
44.工程竣工驗收備案(建設局)
45.衛(wèi)生防疫驗收（衛(wèi)生局）
46.竣工文件檔案驗收
47.排水許可證參考附件六(市及區(qū)排水管理局)
48.正式移交及試生產(chǎn)
49.環(huán)保測試及驗收（環(huán)保局）
50.領取排污許可證（環(huán)保局）
51.辦理房屋土地產(chǎn)權(quán)證
52.申請開通水，電，煤，通迅
53.招收員工
54.正式生產(chǎn)
二.租賃空置廠房，直接進行生產(chǎn)。
1.簽訂租賃協(xié)議
2.工商局名稱登記
3.商委申請批復及批準證書
4.辦理其他公司證件，注冊基本流程
5.辦理轉(zhuǎn)讓方許可證等轉(zhuǎn)讓，或按照政府部門要求辦理所缺的其他許可證
6.正式生產(chǎn)
*注：
一，工業(yè)廠房可以按照如下方式分類：
(一)，按所有者分類：
1，開發(fā)區(qū)所有的廠房，通常是標準廠房。
2，一般工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)所有的廠房，包括外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)的部分或者全部廠房。也包括在某個開發(fā)區(qū)境內(nèi)專業(yè)從事廠房建設和租賃的公司的廠房。
(二)，按產(chǎn)權(quán)證分類：
1，擁有合法產(chǎn)權(quán)的廠房
2，沒有產(chǎn)權(quán)的廠房。（通常是沒有因土地產(chǎn)權(quán)證而導致，其中又包括已經(jīng)接受違章建設處罰和沒有接受違章建設處罰兩種）
(三)，按照廠房的結(jié)構(gòu)和配套分類：
單層/多層,有無行車，有無配電，有無供水，有無排污。
二，不同類型廠房的注意事項：
客戶選擇不同所有權(quán)的廠房決定了客戶與不同的所有者談判并簽署合同。而廠房所有者的經(jīng)營范圍會影響廠房能否順利使用。比如說，大部分外資企業(yè)并沒有廠房出租的經(jīng)營范圍。因此，有關部門可能不允許給外資企業(yè)出租其廠房。
沒有產(chǎn)權(quán)證的廠房會面臨一系列問題，包括：無法在廠房所在地注冊公司；一旦發(fā)生火災等突發(fā)事件的責任歸屬問題；可能面臨政府的強制性拆除等等。
客戶在租賃廠房時要注意廠房的基礎設施配套狀況，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的基礎設施無法滿足需要，要在合同中規(guī)定誰承擔增加部分的費用。
另外國投資者在進行投資建廠生產(chǎn)或租賃廠房生產(chǎn)，選擇工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地或廠房，可有園區(qū)投資服務中心共同協(xié)助完成整個流程，并可申請稅收優(yōu)惠等。
一．外國投資者取得土地使用權(quán)（租賃土地）方式建廠生產(chǎn)
1、取得土地使用權(quán)
在國內(nèi)，投資者取得工業(yè)用地土地使用權(quán)的方法是“招拍掛”的方式，由轉(zhuǎn)讓方在國土資源局網(wǎng)站上掛出，有意向者進行競標取得。具體內(nèi)容可在上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站上取得，參考網(wǎng)址：http://www.shgtj.gov.cn/；具體須知可參考《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須知》此須知是針對奉賢某一土地出讓的，其中包含境內(nèi)境外自然人和法人參加競拍所需要準備的條件及資料等。
*注：參加工業(yè)用地招拍掛是否一定要成立新公司作為競買土地申請人？
大部分投資者在參加工業(yè)用地招拍掛過程中，采用先成立新公司，再以新公司作為競買土地申請人參加招拍掛。這種方式比較容易理解，即競買土地申請人和今后的土地使用權(quán)所有人是同一家新成立的公司。
但這種方式的缺點也是非常明顯的。成立新公司需要土地或者場所，在土地招拍掛完成之前，投資者并沒有土地或場所。通常的處理方案是，由開發(fā)區(qū)協(xié)助企業(yè)租賃一個臨時的場所作為新公司的注冊地，等新公司完成招拍掛之后再將新公司的注冊地址轉(zhuǎn)移到完成競買成功的地塊。
由于投資者的行業(yè)不同，在前置審批，公司注冊，稅務申請過程中，經(jīng)常會遇到有關政府機構(gòu)的質(zhì)疑，即新企業(yè)的臨時場所顯然不符合公司描述的生產(chǎn)經(jīng)營活動。由此引起的時間延誤將影響到企業(yè)開設基本賬戶，導致新企業(yè)無法按時支付招拍掛保證金，從而失去競買人資格。
按照《掛牌出讓文件》的有關規(guī)定，投資者（自然人和法人均可）可以直接成為為競買申請人，競得土地后以項目公司名義進行開發(fā)建設。采用該方法的好處是：以競買申請人的名義簽訂國有土地出讓合同，但最終的土地產(chǎn)權(quán)證主體可以為項目公司名稱，并不產(chǎn)生交易稅。該做法也適用于境外個人和境外法人。*
獲得工業(yè)用地使用權(quán)流程如下：
第一步：以投資者（自然人或法人）名義提交書面競買申請（可以多個自然人或法人）。
第二步：在競買申請表中必須注明“競得后需以項目公司進行開發(fā)建設”。
注意：獨立競買申請人所注冊的項目公司，必須100%獨立出資成立。競得后不得進行調(diào)整。多家聯(lián)合競買申請人，在聯(lián)合競買申請附表中，應當注明各方的投資比例，競得后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例不得調(diào)整。
第三步：參加競拍
第四步：取得《成交確認書》
第五步：憑《成交確認書》簽訂《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（參考附件二）
2.工商局名稱登記（名稱核準）
3.商務委員會立項審批（取得立項批文）
立項階段需要提供的資料
1．項目注冊地所在政府、主管部門或代理機構(gòu)呈區(qū)政府的請示（正本二份）
2．投資各方的注冊登記證明、法定代表人有效證明文件（外方投資者為個人的只須提供有效身份證件）及外方銀行資信證明（復印件二份）
3．企業(yè)名稱核準通知書（復印件二份）
4．項目建議書（正本一份、復印件一份）
5．用地協(xié)議（復印件二份）
注：一般投資金額在3000萬美元以下的項目由區(qū)商委直接審批，超過3000萬美元以上，由區(qū)商委初審后轉(zhuǎn)到市商委審批。
4.外匯局辦理投資類賬戶開立
所需提供資料：
（1）外國投資者本人或其委托人提交的書面申請
（2）非法人營業(yè)執(zhí)照和外匯登記證原件
（3）投資或承包合同和階段投資計劃
（4）外經(jīng)貿(mào)部門對外資非法人項目的批復文件
（5）外國投資者委托境內(nèi)自然人或法人申請開戶的，應提供授權(quán)委托書
（6）外匯局要求的其他材料
注：（3）、（4）、（5）驗原件，復印件留底
注：（1）已取得法人資格的外商投資企業(yè)，不得開立投資類賬戶；
（2）此類賬戶的最高限額和使用期限根據(jù)實際需要核定（主要依據(jù)投資或承包合同）
；（3）原則上不允許企業(yè)異地開戶。
5.進行公司注冊（各部門）
6.職業(yè)病危害預評價（衛(wèi)生局）
參考法規(guī)：衛(wèi)生部關于印發(fā)《建設項目職業(yè)衛(wèi)生審查規(guī)定》的通知（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)〔2006〕375號）
7.基建立項報批（發(fā)改委）
8.報建備案（建設局）
9.選定設計院
10.選定勘探設計院
11.簽訂設計合同
12.方案設計
13.簽署工程檔案報送承諾書
14.臨時配套設施申辦
15.簽訂勘探設計合同
16.地質(zhì)勘探報告
17.設計招標登記
18.方案設計審批（建設局）
19.擴初設計與施工圖設計
20.技術審圖
21.環(huán)保設施施工圖審批（環(huán)保局）
22.消防設施施工圖審批（消防局）
23.預防衛(wèi)生施工圖審批（衛(wèi)生局）
24.辦理建筑工程規(guī)劃許可證（建設局）
25.申請門牌
26.申辦正式基礎配套設施
27.施工招投標并選定承包商
28.選定監(jiān)理公司
29.簽訂委托監(jiān)理合同
30.簽訂施工委托合同
31.辦理施工招投標登記（建設局）
32.申辦市容管理（環(huán)衛(wèi)局）
33.辦理設計，勘探，監(jiān)理，施工合同簽證登記（建設局）
34.安全質(zhì)量報監(jiān)（質(zhì)量監(jiān)督局）
35.散裝水泥資金征收（建設局）
36.墻體材料申報（建設局）
37.驗灰線“
注：工程驗線”是對工程放線的檢驗，俗稱“驗灰線”。建（構(gòu)）筑物，道路，管線等工程現(xiàn)場施工放線的檢驗工作時城市規(guī)劃，建設具體實施的有限保障。
38.辦理施工許可證（建設局）
39.現(xiàn)場施工
40.施工階段驗收審查
41.環(huán)保設施運行竣工驗收參考附件四（環(huán)保局）
42.規(guī)劃竣工驗收及建筑面積實地測量參考附件五（建設局）
43.消防測試及竣工驗收（消防局）
44.工程竣工驗收備案(建設局)
45.衛(wèi)生防疫驗收（衛(wèi)生局）
46.竣工文件檔案驗收
47.排水許可證參考附件六(市及區(qū)排水管理局)
48.正式移交及試生產(chǎn)
49.環(huán)保測試及驗收（環(huán)保局）
50.領取排污許可證（環(huán)保局）
51.辦理房屋土地產(chǎn)權(quán)證
52.申請開通水，電，煤，通迅
53.招收員工
54.正式生產(chǎn)
二.租賃空置廠房，直接進行生產(chǎn)。
1.簽訂租賃協(xié)議
2.工商局名稱登記
3.商委申請批復及批準證書
4.辦理其他公司證件，注冊基本流程
5.辦理轉(zhuǎn)讓方許可證等轉(zhuǎn)讓，或按照政府部門要求辦理所缺的其他許可證
6.正式生產(chǎn)
*注：
一，工業(yè)廠房可以按照如下方式分類：
(一)，按所有者分類：
1，開發(fā)區(qū)所有的廠房，通常是標準廠房。
2，一般工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)所有的廠房，包括外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)的部分或者全部廠房。也包括在某個開發(fā)區(qū)境內(nèi)專業(yè)從事廠房建設和租賃的公司的廠房。
(二)，按產(chǎn)權(quán)證分類：
1，擁有合法產(chǎn)權(quán)的廠房
2，沒有產(chǎn)權(quán)的廠房。（通常是沒有因土地產(chǎn)權(quán)證而導致，其中又包括已經(jīng)接受違章建設處罰和沒有接受違章建設處罰兩種）
(三)，按照廠房的結(jié)構(gòu)和配套分類：
單層/多層,有無行車，有無配電，有無供水，有無排污。
二，不同類型廠房的注意事項：
客戶選擇不同所有權(quán)的廠房決定了客戶與不同的所有者談判并簽署合同。而廠房所有者的經(jīng)營范圍會影響廠房能否順利使用。比如說，大部分外資企業(yè)并沒有廠房出租的經(jīng)營范圍。因此，有關部門可能不允許給外資企業(yè)出租其廠房。
沒有產(chǎn)權(quán)證的廠房會面臨一系列問題，包括：無法在廠房所在地注冊公司；一旦發(fā)生火災等突發(fā)事件的責任歸屬問題；可能面臨政府的強制性拆除等等。
客戶在租賃廠房時要注意廠房的基礎設施配套狀況，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的基礎設施無法滿足需要，要在合同中規(guī)定誰承擔增加部分的費用。
另外國投資者在進行投資建廠生產(chǎn)或租賃廠房生產(chǎn)，選擇工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地或廠房，可有園區(qū)投資服務中心共同協(xié)助完成整個流程，并可申請稅收優(yōu)惠等。
