美國買房，你計算過房屋持有期間的成本了嗎？
美國的房產(chǎn)和土地都是私有制的，房主擁有永久產(chǎn)權，但每年要繳納一定的房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅并不是由美國聯(lián)邦政府或州政府征收，而是由地方政府，郡政府和學區(qū)征收，主要用于居民所在區(qū)域的治安，消防，教育等公共服務。
美國房產(chǎn)稅是如何計算的？
美國房產(chǎn)稅是以房屋的政府評估價 (Tax Assessed Value)計算的，而不是像很多人以為的是以房屋成交價計算。
地方政府會請專業(yè)的評估員 (Assessor) 根據(jù)周邊類似房屋的價格，房屋面積，房齡，地段等因素，公正地評估區(qū)域內(nèi)每棟房屋的價值。一般來說政府的評估價會低于它的市場成交價，例如一棟2017年標價42萬美元的房子，政府2016年對其估價只有27萬美元。
同時，地方政府會確定下一年的財政預算，減去其他政府收入，來決定需要征收的房產(chǎn)稅 (Property Tax)，把這個數(shù)字再除以當?shù)胤慨a(chǎn)的計稅價值總額，便得出房產(chǎn)稅率 (Property Tax Rates)。
美國房產(chǎn)稅率大概是多少？
美國的房產(chǎn)稅率一般在1%-3%之間。中國投資者比較喜歡的加州平均房產(chǎn)稅率為0.81%，佛羅里達州1.10%，紐約州1.58%，德克薩斯州1.93%，華盛頓州0.57%。全美平均房產(chǎn)稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新澤西州 (2.29%)。
每年地方政府的預算和計稅價值總額都會改變，房產(chǎn)稅率也會隨之改變。需要注意的是，即使是在同一個州內(nèi)，不同城市，不同學區(qū)的房產(chǎn)稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產(chǎn)稅率是1.58%，但紐約市 (New York City) 的平均房產(chǎn)稅率只有0.80%，這是因為紐約市的房價遠高于紐約州的其他城市，較低的房產(chǎn)稅率也足以覆蓋城市運營開支。
而同一個城市里，不同社區(qū)的房產(chǎn)稅率也都不同。一般來說，房產(chǎn)稅高的地方，公立學校質(zhì)量，治安狀況，公共設施等都會更好。
對于貸款買家來說，銀行會要求賣家在過戶前必須買房屋保險。而對于現(xiàn)金買家來說，法律并不強制購買，但一般房主都會購買房屋保險，遇到意外或災害的時候可以在經(jīng)濟上得到補償。
屋主保險的價格根據(jù)房屋狀況，保險公司的不同，從幾百到幾萬美元都有，一般的房屋一年保險費大概在300-1000美元之間。
美國的房屋保險大致分為財產(chǎn)險和責任險兩大項：
財產(chǎn)險 (Property Coverage)
房屋主體 (Dwelling)
保房屋主體結(jié)構。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主體以外的建筑物，像車庫，工具間等。通常占主保險的10%。私人財物 (Personal Property)
保房屋內(nèi)所有個人財產(chǎn)，像家具，家電，衣物等。投資房可以不用保私人財務，租客會為自己購買租戶保險。修復期生活開支 (Loss of Use)
因房屋損壞而無法居住，這項可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷，例如酒店住宿等，通常上限為主保險的20%。
責任險 (Liability Coverage)
個人責任 (Personal Liability)
如果有人在房屋內(nèi)發(fā)生意外，例如家中客人從臺階上摔倒并起訴了你，這項可以保此類意外所產(chǎn)生的賠償費用。醫(yī)療責任 (Medical Payment)
房屋造成他人受傷所產(chǎn)生的醫(yī)藥費。例如你可以賠償那個從你臺階上摔倒的客人醫(yī)藥費。
3.物業(yè)管理費
HOA 是美國業(yè)主協(xié)會 (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習慣將 HOA Fee 稱為物業(yè)管理費。美國的 HOA Fee 主要針對聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產(chǎn)權不包括外墻的房產(chǎn)。房主每個月需要交一筆物業(yè)管理費用，這些錢會進入到一個公共賬戶，用于維護社區(qū)的公共區(qū)域。
物業(yè)管理費包含了哪些項目？
HOA 負責維護房屋公共區(qū)域的維護，大概包括以下幾個部分：
維護社區(qū)秩序
控制社區(qū)噪音，管理停車，負責小區(qū)內(nèi)的安保。公共服務 (City Services)
收集并處理社區(qū)垃圾，交公共區(qū)域的水電費。維護社區(qū)環(huán)境 (Maintenance)
清掃公共區(qū)域，修剪草坪，防治害蟲等，經(jīng)常下雪的地區(qū)HOA還會負責除雪。管理公共設施 (Amentities)
管理社區(qū)內(nèi)的游泳池，健身房，網(wǎng)球場，電梯等設施。保險 (Insurance)
HOA 通常會負責公共區(qū)域的保險，例如火險。因為聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的，一家著火也會影響到其他房主，所以火險是 HOA 統(tǒng)一購買，一般公寓保險 (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區(qū)區(qū)域。
有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費，而有的 HOA Fee 包括的項目很少，每個社區(qū)都不一樣，價格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高達1000美元的，獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好處也有麻煩。很多事情交給 HOA 統(tǒng)一打理，省下了房主自己聯(lián)系服務公司和比價的時間，但 HOA 也會有諸多限制，可能會限制你出租房子，限制你養(yǎng)寵物，甚至不讓你裝地板等。
因此，在美國買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細研究下該 HOA 的具體規(guī)定。尤其是對買房后打算出租的人來說，如果買房后發(fā)現(xiàn) HOA 規(guī)定不能出租，那就麻煩了。
美國的獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常維護就需要房主自己打理。
草坪維護 (Lawn Care)
一般獨棟別墅都是帶花園和草坪的，一半以上的美國家庭都有除草機，他們認為整潔的草坪是一個家的門面，很樂于親自打理，既健身又省錢，如果你不想干這些活，那就得花錢請專門的園藝公司來做，根據(jù)草坪的大小，收費也都不一樣
在容易遭受暴風雪的地區(qū)，一般都是“各家自掃門前雪”，也可以請專門的除雪公司來清理車道和屋頂上的積雪，
水，電暖氣費（Water）
和國內(nèi)一樣，美國房主也要承擔各種水電暖氣等費用
美國房產(chǎn)稅是如何計算的？
美國房產(chǎn)稅是以房屋的政府評估價 (Tax Assessed Value)計算的，而不是像很多人以為的是以房屋成交價計算。
地方政府會請專業(yè)的評估員 (Assessor) 根據(jù)周邊類似房屋的價格，房屋面積，房齡，地段等因素，公正地評估區(qū)域內(nèi)每棟房屋的價值。一般來說政府的評估價會低于它的市場成交價，例如一棟2017年標價42萬美元的房子，政府2016年對其估價只有27萬美元。
同時，地方政府會確定下一年的財政預算，減去其他政府收入，來決定需要征收的房產(chǎn)稅 (Property Tax)，把這個數(shù)字再除以當?shù)胤慨a(chǎn)的計稅價值總額，便得出房產(chǎn)稅率 (Property Tax Rates)。
美國房產(chǎn)稅率大概是多少？
美國的房產(chǎn)稅率一般在1%-3%之間。中國投資者比較喜歡的加州平均房產(chǎn)稅率為0.81%，佛羅里達州1.10%，紐約州1.58%，德克薩斯州1.93%，華盛頓州0.57%。全美平均房產(chǎn)稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新澤西州 (2.29%)。
每年地方政府的預算和計稅價值總額都會改變，房產(chǎn)稅率也會隨之改變。需要注意的是，即使是在同一個州內(nèi)，不同城市，不同學區(qū)的房產(chǎn)稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產(chǎn)稅率是1.58%，但紐約市 (New York City) 的平均房產(chǎn)稅率只有0.80%，這是因為紐約市的房價遠高于紐約州的其他城市，較低的房產(chǎn)稅率也足以覆蓋城市運營開支。
而同一個城市里，不同社區(qū)的房產(chǎn)稅率也都不同。一般來說，房產(chǎn)稅高的地方，公立學校質(zhì)量，治安狀況，公共設施等都會更好。
- 房屋保險
對于貸款買家來說，銀行會要求賣家在過戶前必須買房屋保險。而對于現(xiàn)金買家來說，法律并不強制購買，但一般房主都會購買房屋保險，遇到意外或災害的時候可以在經(jīng)濟上得到補償。
屋主保險的價格根據(jù)房屋狀況，保險公司的不同，從幾百到幾萬美元都有，一般的房屋一年保險費大概在300-1000美元之間。
美國的房屋保險大致分為財產(chǎn)險和責任險兩大項：
財產(chǎn)險 (Property Coverage)
房屋主體 (Dwelling)
保房屋主體結(jié)構。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主體以外的建筑物，像車庫，工具間等。通常占主保險的10%。私人財物 (Personal Property)
保房屋內(nèi)所有個人財產(chǎn)，像家具，家電，衣物等。投資房可以不用保私人財務，租客會為自己購買租戶保險。修復期生活開支 (Loss of Use)
因房屋損壞而無法居住，這項可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷，例如酒店住宿等，通常上限為主保險的20%。
責任險 (Liability Coverage)
個人責任 (Personal Liability)
如果有人在房屋內(nèi)發(fā)生意外，例如家中客人從臺階上摔倒并起訴了你，這項可以保此類意外所產(chǎn)生的賠償費用。醫(yī)療責任 (Medical Payment)
房屋造成他人受傷所產(chǎn)生的醫(yī)藥費。例如你可以賠償那個從你臺階上摔倒的客人醫(yī)藥費。
3.物業(yè)管理費
HOA 是美國業(yè)主協(xié)會 (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習慣將 HOA Fee 稱為物業(yè)管理費。美國的 HOA Fee 主要針對聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產(chǎn)權不包括外墻的房產(chǎn)。房主每個月需要交一筆物業(yè)管理費用，這些錢會進入到一個公共賬戶，用于維護社區(qū)的公共區(qū)域。
物業(yè)管理費包含了哪些項目？
HOA 負責維護房屋公共區(qū)域的維護，大概包括以下幾個部分：
維護社區(qū)秩序
控制社區(qū)噪音，管理停車，負責小區(qū)內(nèi)的安保。公共服務 (City Services)
收集并處理社區(qū)垃圾，交公共區(qū)域的水電費。維護社區(qū)環(huán)境 (Maintenance)
清掃公共區(qū)域，修剪草坪，防治害蟲等，經(jīng)常下雪的地區(qū)HOA還會負責除雪。管理公共設施 (Amentities)
管理社區(qū)內(nèi)的游泳池，健身房，網(wǎng)球場，電梯等設施。保險 (Insurance)
HOA 通常會負責公共區(qū)域的保險，例如火險。因為聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的，一家著火也會影響到其他房主，所以火險是 HOA 統(tǒng)一購買，一般公寓保險 (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區(qū)區(qū)域。
有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費，而有的 HOA Fee 包括的項目很少，每個社區(qū)都不一樣，價格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高達1000美元的，獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好處也有麻煩。很多事情交給 HOA 統(tǒng)一打理，省下了房主自己聯(lián)系服務公司和比價的時間，但 HOA 也會有諸多限制，可能會限制你出租房子，限制你養(yǎng)寵物，甚至不讓你裝地板等。
因此，在美國買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細研究下該 HOA 的具體規(guī)定。尤其是對買房后打算出租的人來說，如果買房后發(fā)現(xiàn) HOA 規(guī)定不能出租，那就麻煩了。
- 維護和維修
美國的獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常維護就需要房主自己打理。
草坪維護 (Lawn Care)
一般獨棟別墅都是帶花園和草坪的，一半以上的美國家庭都有除草機，他們認為整潔的草坪是一個家的門面，很樂于親自打理，既健身又省錢，如果你不想干這些活，那就得花錢請專門的園藝公司來做，根據(jù)草坪的大小，收費也都不一樣
在容易遭受暴風雪的地區(qū)，一般都是“各家自掃門前雪”，也可以請專門的除雪公司來清理車道和屋頂上的積雪，
水，電暖氣費（Water）
和國內(nèi)一樣，美國房主也要承擔各種水電暖氣等費用
