上海自貿(mào)區(qū)管委會人士稱，可供注冊的虛擬地址供應(yīng)還很充足，“用都用不完”，“炒殼的結(jié)果就是自己被套”

在上海某大型小區(qū)的社區(qū)公共健身設(shè)施旁，《第一財經(jīng)日報》記者見到了正和鄰居們在“健身”的周阿姨。知道是記者來采訪，周阿姨的鄰居都紛紛以玩笑的口吻改口叫她“周總”。退休職工周阿姨樂呵呵地解釋，兩天前，她和她的先生已經(jīng)在上海自貿(mào)區(qū)里開始注冊兩家公司。大約一周以后，她和她的先生的確將分別成為兩家自貿(mào)區(qū)內(nèi)公司的法定代表人、總經(jīng)理。

不過需要說明的是，周阿姨并沒有在自貿(mào)區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)的渠道，也不打算實際運營公司。她注冊的，只是一種沒有實際辦公場所的虛擬地址注冊公司。這一虛擬地址說白了就是一個門牌號，年租金為2萬元。這2萬元，也就是周阿姨在自貿(mào)區(qū)“占一個坑”的主要成本。

這是周阿姨的“另類投資”——炒作殼公司。她正坐以等待的機會，是自貿(mào)區(qū)的虛擬注冊地址不斷被消耗，帶動租金跳漲，而她可以屆時轉(zhuǎn)讓掉手中的公司。

周阿姨的兩個“殼公司”：一個注冊為經(jīng)營商貿(mào)、一個做投資咨詢。在她看來，這兩種公司以后會有很大的轉(zhuǎn)讓或被借殼經(jīng)營的市場需求。

退休大媽“團購”殼公司

“這種機會幾十年才出一次，上世紀90年代初有‘打’原始股，現(xiàn)在有‘打’自貿(mào)區(qū)的‘原始公司’。”談及其“另類投資”的風(fēng)險，曾在上世紀90年代成功購入過原始股的周阿姨拍起了胸脯。

周阿姨有兩條邏輯：其一，上海背靠市場開放的熱土，本地居民一定要有“敢第一個吃螃蟹”的勇氣和感知市場變動的觸角。“有熱點的地方肯定有機會”，是周阿姨的口頭禪。

其二，她認為，在不足10平方公里的外高橋保稅區(qū)，“小隔間”(用來虛擬注冊公司的廠房、倉庫地址)是稀缺資源，“炒稀缺的東西總是不會錯的”。

有意思的是，在周阿姨的鼓動下，小區(qū)的鄰居大媽們竟“組團”去自貿(mào)區(qū)虛擬注冊公司，以此和區(qū)內(nèi)代理注冊公司甚至房東就代理費用或租金討價還價。“我們幾個都有興趣。”周阿姨指著她身邊的四五個鄰居說。

這個“團購”自貿(mào)區(qū)殼公司的團體，對她們的投資回報預(yù)期是，“現(xiàn)在2萬買一個公司，半年后可以轉(zhuǎn)讓了(變更法定代表人及經(jīng)營范圍)，自貿(mào)區(qū)的虛擬地址估計也被買得差不多了，我們預(yù)計可以4萬出手。”周阿姨說。

本報記者獲取的一份承租方與外高橋保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司草簽的租賃合同顯示，關(guān)于租金的約定條款中，對于租金自合同生效之日后多久不變、何時開始發(fā)生變動等空格，均被填寫上“/”符號。該種合同也不適用物業(yè)管理費用及租金押金條款，僅有“合計租金”一欄被填寫了“20000元人民幣/年”。

有市場敏感性的周阿姨和她的鄰居“法定代表人”們，卻似乎沒有做盡職調(diào)查的能力。想要把外高橋保稅區(qū)的“小隔間”都注冊完以便形成資源稀缺租金跳漲，至少需要知道三件事：外高橋共有多少“小隔間”、每日注冊企業(yè)數(shù)目有多少、未來是否會有市場面或政策面的變動。當(dāng)本報記者反問這些問題時，周阿姨和鄰居們面面相覷。

本報記者隨即帶著這些問題來到了位于外高橋的自貿(mào)區(qū)綜合服務(wù)大廳。在記者本周連續(xù)兩日的走訪中均發(fā)現(xiàn)，每天早晨8點半(辦公時間9點開始)，綜合服務(wù)大廳門外等待注冊的人員隊伍就已排到了大廈拐角、隊伍必須拐彎排；9點開門前，等候者就有近百人。

當(dāng)記者以注冊公司為由詢問時，一名保安人員提醒稱，上午在10點后到，下午在3點后到，“很可能根本拿不到號(窗口取號受理)”。

這種踴躍注冊的場景似乎印證了周阿姨們對市場需求的判斷。而在大廳里，當(dāng)記者詢問一名正在代辦注冊的中介公司負責(zé)人王女士時，她表示“注冊一定要趁早”，目前實地辦公類的租金已經(jīng)成倍跳漲，虛擬注冊類的租金(2萬一年)雖然沒有變化，但未來漲價的概率很高。

“我代理的一家實租辦公場地的公司，9月26日付訂金，每平方米租金1.8元(日租金)；10月12日帶他去付租金時，房東就寧愿毀約退訂金，也要把租金跳價到3.5元。”王女士說。

本報記者走訪了幾家代理注冊的中介公司發(fā)現(xiàn)，在外高橋保稅區(qū)需要實租辦公場地的企業(yè)租金在自貿(mào)區(qū)掛牌后有較大幅度的提升，3元/平方米的日租金在國慶節(jié)前屬于價格偏高，而在近日已經(jīng)成了一些中介手里用于招攬顧客的緊俏貨。

那么，周阿姨們參與的虛擬地址注冊未來是否也會水漲船高？

在自貿(mào)區(qū)管委會辦公室，本報記者就此詢問了一名相關(guān)業(yè)務(wù)人士。據(jù)其介紹，10月8日開始，在自貿(mào)區(qū)綜合服務(wù)大廳辦理注冊的企業(yè)每日都有“550家以上、近600家”。但其中有多少屬于“虛擬注冊”，這名業(yè)務(wù)人士稱無法提供具體數(shù)據(jù)。

他承認，在“虛擬注冊”的受理中，可能有相當(dāng)一批注冊者有投機炒作心態(tài)。對于這種“炒殼”，他表示炒家最后會作繭自縛，白白浪費租金。“炒殼的結(jié)果就是自己被套。”

作繭自縛？

“市場是有它的規(guī)律的。現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)概念很熱，企業(yè)注冊也在‘風(fēng)頭’上，很多企業(yè)主對于企業(yè)業(yè)務(wù)前景并無明確規(guī)劃，只是注冊了再說。”上述管委會辦公室人士預(yù)計，企業(yè)注冊的高峰期過去后，注冊數(shù)量會減少，也將有已注冊的企業(yè)陸續(xù)退出。因此“不可能到飽和了注冊不進去的程度”。

在管委會人士看來，現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)采用的是“寬進嚴管”方式，寬進有可能會產(chǎn)生虛擬注冊企業(yè)，但由于后期“嚴管”，估計這類企業(yè)也無法生存。

對于個別中介傳出的“管委會控制注冊企業(yè)量”或“控制虛擬地址供應(yīng)量”的風(fēng)聲，該名管委會辦公室人士稱，管委會不會做此類限制，也不會接觸出租方，注冊企業(yè)將是自由的。他表示，目前的每日注冊數(shù)量和窗口放號是受制于工商核名等方面的業(yè)務(wù)能力限制。據(jù)其所知，可供注冊的虛擬地址供應(yīng)還很充足，“用都用不完”。

對于最受市場歡迎的外高橋保稅區(qū)內(nèi)共有多少可供虛擬注冊的門牌號供應(yīng)量，該人士稱目前沒有具體統(tǒng)計。但他進而告訴記者，保稅區(qū)有很多高樓，“多的就是房子”，而一個用于虛擬注冊的小隔間才13平方米左右，這樣的小隔間可以劃出很多，滿足市場需求。

其次，他表示，即便外高橋保稅區(qū)的虛擬注冊地址被大量征用了，自貿(mào)區(qū)區(qū)域還包括外高橋保稅物流園區(qū)、浦東機場綜合保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)，那里還可以尋找注冊地址。

更為重要的一則信息是，本報從另一名管委會人士處獲悉，目前大批量的用以虛擬注冊的場地的權(quán)利人是園區(qū)內(nèi)的幾家大型開發(fā)公司，比如外高橋集團下的數(shù)家開發(fā)公司，而2萬元的門牌號年租金實際也是這些開發(fā)公司給予市場的報價，由此形成了一道價格參考線。

有管委會人士告訴本報一個邏輯：開發(fā)公司需要大型企業(yè)入駐，而如果市場整體租金過高，那些有實際業(yè)務(wù)運作的大公司的租金也會升高，“這些大公司肯定不干”。“租金過高會影響整體招商”，得不償失。

此外，當(dāng)本報記者以“炒客”身份向綜合服務(wù)大樓4樓的開放式業(yè)務(wù)咨詢柜臺人員進行咨詢時，該服務(wù)人員勸阻稱，如果注冊公司的市場需求真有這么大，或許試驗區(qū)也會擴容；如果市場需求中有太多炒作成分，造成租金哄抬，那政府很可能會有相應(yīng)監(jiān)管措施出臺。

上述勸阻自成邏輯。可是在周阿姨和一些代理注冊的中介們眼中，看到的又是另一些現(xiàn)象。據(jù)王女士轉(zhuǎn)述，上周五，她的一名同行在向一家開發(fā)公司索要虛擬地址類的租賃合同時，開發(fā)公司竟表示“今天合同用完了”。在王女士看來，這是供應(yīng)已經(jīng)有所限量的信號。

解密“虛擬注冊”

對于“虛擬注冊”的不了解，也是市場上一批炒客盲目跟風(fēng)的原因。不少注冊者不知道房源何來，因此選擇相信了“虛擬注冊地址會很快用完”的說法。更甚至，有代理中介在拉攏客戶時謊稱2萬的年租金是“政府定價、政府收取”。

事實上，自貿(mào)區(qū)因取消登記公司實收資本，存在“1元注冊公司”的說法。但問題是，公司需要注冊地址，而這一地址需要租金，即便是“虛擬地址”。

兩大主體是這種“虛擬地址”的權(quán)利人。一類是區(qū)內(nèi)的多家開發(fā)公司，是區(qū)內(nèi)不少辦公樓、廠房、倉庫的出租方，他們將一些廠房或倉庫劃割成每間10余平方米的用地，形成一個固定的門牌號，然后向市場(包括中介)批量提供這些門牌號作為注冊地址，租金正是目前的主流定價：2萬元/年。但由于這些廠房或倉庫本有其用，因此不適宜注冊公司進入辦公。

而本報記者從獲取的租賃合同中發(fā)現(xiàn)，這些土地的權(quán)屬性質(zhì)是“國有建設(shè)用地使用權(quán)”，用途多為“工業(yè)、倉儲”，開發(fā)公司的使用期限一般為50年。

另一類，是外高橋保稅區(qū)在約20年開發(fā)過程中形成的“小業(yè)主模式”。上述管委會辦公室業(yè)務(wù)人士稱，尤其是在保稅區(qū)開發(fā)初期，不少地或物業(yè)是由民營企業(yè)購買的，也有不少個人或私營企業(yè)投資了個別物業(yè)。因此，他們現(xiàn)在也是招租的一大主體。

從理論上來說，所有的出租方自行決定自己房產(chǎn)的租金價格，從實租辦公場所來看，面積、地點、樓層、周邊環(huán)境的不同，也使這種市場化定價表現(xiàn)明顯。但“虛擬注冊”對于承租方來說，僅僅是一個門牌號，從誰手里獲得并無區(qū)別。而幾家大開發(fā)公司統(tǒng)一的年租金叫價，也引得市場其他出租方跟風(fēng)。

王女士說，當(dāng)她去和小業(yè)主商談“虛擬地址”價格能否略有下降時，對方表示現(xiàn)在已經(jīng)是“賣方市場”，只有漲價的可能性。但出于開發(fā)公司尚有大量2萬元/年的隔間出租，市場其他出租方也沒有自行漲價的空間。

其實，即便不通過中介，行車在楊高北路上，本報記者也見保稅區(qū)內(nèi)不少小業(yè)主擁有的樓宇懸掛出“招租”“招商”的廣告牌和招租電話。尤其在新發(fā)展公司的南側(cè)，待租的物業(yè)供應(yīng)更為充足。

此外還值得一提的是，在自貿(mào)區(qū)誕生之前，外高橋保稅區(qū)內(nèi)的房屋出租市況不佳，很多王女士接觸的小業(yè)主也長期處于倒貼物業(yè)費的虧損狀態(tài)之下。自貿(mào)區(qū)帶來的租賃市場升溫，是他們久盼的“春天”。

除了尋找注冊地址并支付2萬元一年的租金，“虛擬注冊”一家企業(yè)還有哪些步驟和成本？本報在管委會了解到的辦照流程是：首先是與出租方草簽租賃協(xié)議，其次是預(yù)查名，待公司名稱核準后需要進行公司審批和租賃合同的備案，然后進行網(wǎng)上申請，最后可領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證。

而關(guān)于自貿(mào)區(qū)注冊資本認繳登記制的新政，不少企業(yè)主誤解為公司注冊資本可以任意數(shù)額、越大越好。對此，本報從管委會獲悉，公司股東需要對認繳出資額、出資方式、出資期限等自主約定，并記載于公司章程，股東之后仍應(yīng)當(dāng)按約定繳付出資。需要注意的是，有限公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，股份公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任。因此，投資者還是需要根據(jù)自己的繳付能力慎重確定公司的注冊資本。

至于在注冊過程中除了租金以外的成本，王女士稱，即便企業(yè)自行辦理，也還需要支付機構(gòu)代碼證100元左右、刻章費用、銀行基本戶開戶費用等。有進出口權(quán)和對外貿(mào)易經(jīng)營者備案登記、外匯登記、海關(guān)證、商檢證、電子口岸卡等需求的公司，還需要支付相關(guān)費用。