2014年上半年，萬科、萬達、綠地、碧桂園等品牌房企“出海”投資的趨勢更加火爆，據統計，僅僅2014年1-4月中國海外投資額已達600億元。

進入6月份以后，又有幾宗中國房企海外投資交易的事件發生。

6月6日，萬達集團證實，花費2.65億歐元購買馬德里地標性建筑紅白相間的西班牙大廈。它是馬德里四大樓商業區中的最高建筑之一，也是西班牙20世紀建筑的典范。1953年建成后至1957年被馬德里塔超過之前一直是西班牙最高建筑。

6月16日，香港投資公司開源控股公告，將斥資3.45億歐元買入法國巴黎香榭麗舍大街的唯一一家五星級酒店——萬豪酒店，押注于中國赴法高端旅游的增長前景。

隨后，萬達集團7月8日晚宣布，將投資9億美元在美國芝加哥建設一座五星級酒店及公寓項目，建成后將成為芝加哥第三高建筑，這是萬達年內第二次出海動作。

按照這樣的速度，預計2014年下半年品牌房企出海將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場，預計全年中國房企海外投資額或超過1500億元。

就典型龍頭房企海外布局計劃而言，繼收購美國第二大電影院線AMC后，萬達集團正計劃加大海外擴張步伐。將在海外重點布局文化和旅游業，爭取2020年海外市場收入占比達到2-3成；綠地集團在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞等海外國家的一批投資項目順利推進，年內將全面啟動預售，全年海外銷售目標由130億元調增至200億元。

那么，為何近兩年國內龍頭房企也開始海外投資房產？中國房企頻“出海”有哪些原因？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，中國房企“出海”不僅僅是戰略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來講，中國房企“出海”的原因如下：

第一、部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化。當前無論是開發商直接投資開發，還是進行股權收購、合作開發等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略布局國際房地產市場，使其在國內規模化之后，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化。

第二、國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處于價值低估階段，國內房企買地開發項目剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極布局海外市場。

在市場周期復蘇階段，李嘉誠幾乎“買下整個英國”，“低買高賣”的資本大挪移已經讓企業家賺的盆滿缽滿。當前國內開發企業積極布局海外市場，其實，也就是看到了國外買地開發項目剛好處于抄底的市場階段的特征。

第三、布局海外的企業前期實驗性投資獲得預期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續加大海外市場布局的力度。

比如碧桂園布局馬來西亞之后，2013年一舉成為馬來西亞最大的開發商，隨后富力、新華聯積極布局馬來西亞；2013年綠地韓國項目也獲得10億元的銷售業績，2014年綠地海外業務將實施拓展與提升并進，將再進入包括加拿大、法國、新加坡等3-5個國家，預計2014年將實現海外銷售收入200億元人民幣，新增投資50億-80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎。

第四、從投資項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

比如，從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其“賣點”也大致可以分為3類：移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。

數據顯示，截至2013年底，中國海外移民存量已達到934.3萬人，23年增長了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國，上升為第四大移民輸出口。這其中不乏大量的國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求，從這個角度來說，也不難理解這些龍頭房企為何頻頻出海進行投資。

此外，涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進入的戰略也大多圍繞這個華人投資集聚的區域，“做熟人（熟企業）的生意”成為房企在海外投資目標客戶的首選。

第五、大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。尤其是中國改革開放以來產生了一批相對富裕的家庭，他們有閑置資產，綜合考慮孩子教育、養老和生活環境，他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開始通過海外置業進行資產轉移，規避國內政治風險和其他風險。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續升值，進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。

4月14日，作為江蘇省與澳大利亞維多利亞州結好35周年慶祝系列活動之一，“中澳投資與法律研討會”在南京舉行，兩國法律界人士為我省企業“走出去”提供專業智力支持。

作為世界第12大經濟體，澳大利亞毗鄰中國的地理環境、頗具誘惑力的資產財富、穩定的政治環境及可預見的法律環境，使其成為中國對外投資極具吸引力的目的地。江蘇省產業海外發展和規劃協會副會長朱枝富提供的數據顯示：2009年，中國成為澳大利亞第二大外國直接投資來源國及澳大利亞單一最大出口目的國。截至2013年底，江蘇對澳大利亞實際投資累計約11億美元，約占全省累計對外協議投資額的5.5%。礦產、不動產、服務貿易等是投資澳大利亞的熱門選項，同時，澳大利亞農業、咨詢業發達，江蘇企業前去投資合作的空間很大。

澳大利亞房地產業對于中國投資者具有很大的吸引力，澳大利亞豪力律師事務所墨爾本分所主任法力羅蒂先生提醒：購買農村或農業地產需注意供水問題。在大多數州，如果該土地沒有永久性的供水，就必須單獨購買用水權，若不夠則可能需向其他土地的所有者購買用水權。購買任何地產特別是商業、零售或農村地產時，如果產生污染問題，投資者將無法開發該土地，直到按環保部門要求完成了該土地的“清理”。澳大利亞豪力律師事務所悉尼分所主任羅伯森先生介紹，簽訂合同時澳大利亞大多數州存在“冷靜期”的規定，允許某些物業的買方在特定天數內取消任何已簽訂的合同，通常是3個工作日。

朱枝富介紹，我國對于境外投資管理體制的改革力度不斷加大。目前，對于境外投資項目核準或備案不再區分資源類和非資源類，國家發改委明確，除涉及敏感國家或地區、敏感行業以及中方協議投資額10億美元及以上項目外，一律實行備案制，大幅下放管理權限，切實為企業走出去“松綁”。

“‘松綁’不等于不要依法辦事。”涉外法律專家、無錫市律師協會會長宋政平舉例，海外投資面臨錢如何出去的問題，完全可以通過正規途徑，但不少企業為規避外匯管制，通過“黑中介”從國內的地下錢莊把資金匯到海外，其間存在很大的法律風險，易產生糾紛甚至遭遇騙局。

宋政平提醒，在海外投資時尤其需重視國家安全、反壟斷、環保和勞工問題，一旦涉及須向專業人士尋求法律幫助。比如，要處理好與員工的關系，習慣于和工會進行協商；在境外裁員較難，可能涉及福利待遇等一系列問題。

江蘇金鼎英杰律師事務所高級合伙人、省律協涉外法律委員會主任陳發云律師提到海外投資必定會遇到的一個名詞——盡職調查。“盡職調查，就是在決定投資前進行盡可能深入的調查。在某些情況下，外方合作伙伴可能會說謊或隱瞞重要信息，比如物業是否合法、公司是否曾破產等。”

“交易實踐中，境外律師眼中的一些原則性問題，有時會被中國客戶認為是小題大做。”江蘇金鼎英杰律師事務所高級合伙人劉向明律師說，近年來越來越多的外國公司尤其是美國公司受到FCPA（外國反腐敗法）的約束，因此他們無論在直接投資還是并購中，高度重視反腐敗的合規要求，在盡職調查、崗位設置、公司治理等方面花大力氣。而很多中國公司對律師有關反腐合規方面的意見，不像商業條款那樣重視，往往產生誤會。“不能把一些不良習氣帶到海外投資中，比如在招投標過程可以進行正當宣傳，但一定要遵守當地的法律和風俗。”

專戶理財海外版

私募基金的起源要追溯到一個叫瓊斯的美國人，他早在1949年創立了第一只私募基金，主要從事股票交易。開始只是在股票市場上作對沖交易，后來可以通過杠桿放大交易規模。當時的收費方式是根據投資組合的收益，從中抽取部分作為業績表現費。瓊斯的成功迅速帶動了華爾街的財富管理人的熱情，眾多類似的基金先后成立。私募基金是一種高風險的投資方式，股市下挫，基金表現當然也不會太好，因此私募基金的發展就受到了一定的限制。投資的群體也很小，被稱為“富人俱樂部”，因為這些投資者承擔風險的能力相對比較高。

20世紀70年代末，一些杰出的對沖基金經理逐漸為大家所熟悉，像邁克·斯蒂芬哈特（MichaelSteinhardt）、朱利安·羅伯特森（JulianRobbertson）和喬治·索羅斯（GeorgeSoros）等。其中在中國最為出名的是索羅斯和他的量子基金，20世紀90年代他打破了維持英鎊高匯率的政策，1998年又在亞洲金融風暴中表現驚人，從而引起全球人關注。

從全球私募基金發展狀況來看，基金發展呈現這樣幾個特征：一是監管比較松。私募基金在很多國家和地區通常不需要在金融部門注冊，直接由基金經理招募成立。二是階段性發展。私募基金的迅速發展還是在20世紀90年代后，私募基金數量平均每年增長達到17%，并在2000年后繼續保持高速增長。世界著名對沖基金機構VanHedgeFundAdvisorsInternational出版研究報告指出，截至2003年底，全球私募基金的數量在過去15年內增加了近5倍，管理資產規模增加了約20倍。該機構估計，2004年全球基金公司管理資產將達到9500億美元，2005年則達到14000億美元的規模。最近兩年私募基金的實際發展遠遠超過了VanHedgeFund的估計。

全球私募基金的分布主要集中在美國和英屬殖民地開曼群島等地區。開曼群島經濟主要靠旅游業和金融服務業，它是繼紐約、倫敦、東京和香港之后世界第五大金融中心。離岸基金市場就是開曼群島金融業的重要組成部分。開曼群島2003年新增對沖基金560個，2004年新增1100個，截至2005年底開曼群島注冊的基金數量達到7106個。

國外對私募基金的監管是在基金的基本特征合理性的基礎上加以規范和監督的。首先，監管的重點不在于投資風險和信息披露，通常在于制定相關豁免條件以及審查私募基金是否符合該條件。其次，對投資人和委托人之間的關系的界定，并限制最高投資（代理）人數。第三，對投資者資產和收入水平，以及投資額等都有明確規定。正是這些監管措施，凸顯了私募基金的特點和優勢，有力地推進了私募基金的發展。

國外都不直接對私募基金內部運作進行法律規范，因此基金的運作主要根據基金的公司章程、合伙協議或信托計劃書。私募基金的自我約束和基金經理與投資人之間的相互監督顯得尤為重要，實際上，國外私募基金通常投資者范圍小，而且投資人和管理人通常都相互認識，因此信息交流和溝通比較順暢，自我約束和相互約束機制能很好的發揮作用。

美國對私募基金的監管主要體現在兩個方面：一是要求投資者必須符合相關法律要求，人數不超過法定上限；二是禁止公開銷售，同時要求私募基金不能吸收普通投資者的資金。美國私募基金不需要注冊，原因是私募基金只接受財務成熟的投資者，而且不公開募集份額。多數私募基金投資者人數限制，有部分私募基金要求投資者不能多于100人，但不包括參與投資的基金董事和經理等管理者在內。

全球私募基金主要分布在美國和一些低稅或無稅的國家或地區，離岸基金絕大多數都在稅收天堂地區，私募資金的主要來源地仍然是美國。美國本土和離岸市場私募基金的組織形式有明顯的差異。美國私募基金最典型的組織形式是有限合伙制，基金經理作為普通合伙人承擔無限責任，其他投資者是有限合伙人，承擔有限責任。離岸私募基金主要聚集地是開曼群島、英屬處女群島和百慕大群島，這些地區除了采用在美國常見的有限合伙制外，還有兩種主要形式，即信托制和公司制，而公司制法律上沒有像通常所說的公司治理和信息披露等規定。

專戶理財如何打通集團資金入市新渠道

業界預計，基金專戶理財有望成為集團資金入市的主渠道，并打破目前市場內大型企業自主操作為主的運營模式。專戶理財面臨許多新問題、新挑戰，相關方面還需要不斷的健全、完善。

從投資者的角度，個人專戶理財給投資者提供了“一對一”的服務，享受這些服務又要達到自己的理財目標，重要的是做好下面幾個方面的工作。

一是了解自己的資產和專戶基金的類型。國外很多家庭對自己的收入以及個人資產都有一個清醒的認識，由于受教育程度高，私募基金長期發展，因此每個家庭在理財方面都有比較好的安排和計劃。另外還要了解專戶理財的類型有哪些？在國外，專戶理財一共有三種基本類型，每一種都包含多種可選擇的投資產品。每一種投資產品都是由多種證券組建的組合，有專業經理人運作，他們都是權益投資或固定收入投資市場中的專家。這樣把證券集合成一個投資組合，以滿足各種投資人的某些特定的投資目的。國外常見理財專戶有標準理財專戶、多策略理財專戶和公募基金專戶理財。所謂標準理財專戶，就是管理者根據投資者的風險承擔能力和風險好惡程度分別投資于股票市場或債券市場的理財風格。多策略賬戶是把許多在不同領域有所建樹的投資管理者召集在一起，共同設計構成的多樣化投資組合。公募基金專戶理財又叫公募基金包，是指投資于多種類型的公募基金的基金。在美國公募基金專戶最低的投資額要求在1萬—2.5萬美金，有時會比這更高。

二是清楚自己的理財目標。專戶理財產品讓投資者擁有投資的直接所有權，慎重的同時投資者要了解自己的理財目標。無所謂最好或最差，不能以升值多少來衡量，關鍵看是不是適合自己。一句話，適合自己的才是最好的。

此外，在國外特定的賬戶在費用支付方面各不相同，這些不同主要體現在費用標準高低、費用支付間隔和支付方式等方面。費用的高低主要參考風險的大小來規定。對于“風險是25％”的項目，年管理費率是2％，對于”風險10%”的項目，年管理費率是1％。